Les Prêts

Dans notre démarche qualitative et personnalisée de courtier en prêt immobilier, nous vous expliquons et conseillons dans le choix des différents types d’emprunts.

L’emprunt amortissable est le plus courant. Il consiste à rembourser par échéances mensuelles le capital emprunté et les intérêts associés.

L’emprunt In Fine consiste en revanche à ne payer mensuellement que les intérêts et à rembourser le capital qu’à la date de  fin du prêt. Cela a pour effet d’augmenter le coût total du crédit et de payer une mensualité moins élevée. Il peut se révéler judicieux  pour un emprunt locatif à condition de pouvoir l’acheter sans emprunter et de disposer de revenus fonciers lourdemenst taxés. En d’autres termes, si vous pouvez payer rubis sur l’ongle un bien destiné à la location, il est conseillé de souscrire un prêt In Fine et de nantir vos capitaux disponibles sur un contrat d’Assurance Vie ou un autre support d’épargne qui générera des intérêts tout au long du prêt. Cela s’explique par 2 raisons :

1. Patrimoniale : Avec un prêt immobilier, vous souscrivez au minimum une assurance décès. Cela protège donc vos héritiers en cas d’accidents de la vie, en leur léguant et le bien immobilier (sans dette) et le capital nanti. Sans emprunt In Fine, ils ne bénéficieraient que du bien immobilier (sans dette).
2. Fiscale : La loi vous autorise à déduire vos intérêts d’emprunts de vos revenus fonciers. Vous bénéficiez tout au long d’un emprunt In Fine d’une charge d’intérêt déductible constante, et donc d’une base taxable toujours réduite au même niveau (cette réduction ne rentre pas dans le plafonnement global des niches fiscales).

De plus, en cette période où les taux d’intérêts bancaire sont historiquement bas, le rendement d’un placement nanti peut surpasser le montant des intérêts bancaires. Ceci permet donc de réaliser des économies tout en mettant en place de la prévoyance

Le taux d’intérêt fixe est le plus utilisé. Il permet de connaître le coût total du crédit avec une mensualité connu d’avance.

Le taux révisable est quant à lui fixe au début du prêt (pour une période de 1 à 15 ans selon les banques), puis revalorisé à la hausse ou à la baisse en fonction de l’évolution de l’indice de référence EURIBOR (taux moyen auquel les banques se prêtent entre elles suivant une durée précise). Ce type de taux peut permettre de faire des économies, surtout en temps de crise, comme actuellement où l’EURIBOR est à un taux historiquement bas. Les variations de taux sont obligatoirement délimitées par une fourchette de – 1%/ + 1% ou – 2%/ + 2% par rapport au taux initial. Lorsque nous vous préconisons ce type de taux, nous nous tablons sur l’hypothèse la plus pessimiste afin de vous garantir une objectivité et un coût le plus faible possible.

Le prêt relais permet de disposer par avance du montant sur la vente de son bien immobilier dans l’optique d’en racheter un autre et avant même d’avoir vendu le premier. Pour accorder un prêt relais, les banques demandent une ou plusieurs évaluations faites par des professionnels. Le montant d’un prêt relais est situé entre 60% et 80% de la valeur du bien à vendre. Le capital est remboursé automatiquement à la vente du bien. Pendant la durée du prêt relais, vous ne payez que des intérêts et une assurance Décès. Vous pouvez cependant demander, à ne payer les intérêts qu’à la fin du prêt relais : cela permet de baisser votre effort mensuel pendant la phase de transition mais engendre un coût supérieur.

Le rachat de prêt avec votre courtier en prêt immobilier consiste à rembourser en intégralité le prêt à sa banque et en parallèle à souscrire un nouveau prêt dans un autre établissement bancaire à un taux inférieur. L’objectif recherché est de faire baisser la mensualité et/ou réduire la durée d’emprunt. Cette opération engendre des frais financiers mais qui seront amortis sur la durée. Il n’est donc pas toujours intéressant de faire racheter son prêt immobilier si vous n’avez pas l’intention de vendre votre bien à horizon de 2-3 ans.