Pour ceux qui n’avaient pas lu le programme d’Emmanuel Macron en détail, l’arrivée de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) y annonçait la fin de l’immobilier, surtout pour qui était aux portes de l’Impôt de Solidarité sur la Fortune (ISF) ou qui croyait qu’il allait devenir imposé sur la fortune avec cette nouvelle loi.
En d’autres termes, rien ne change vraiment pour les patrimoines « normaux » du cadre supérieur, de l’indépendant ou du chef d’entreprise qui ont acheté leur résidence principale et fait deux ou trois investissements locatifs pour capitaliser tout en défiscalisant. Bonne nouvelle : le but de la manœuvre de l’IFI est tout simplement de sortir les actifs financiers de l’assiette taxable des biens pour l’impôt sur la fortune pour n’y inclure que les biens immobiliers ou assimilés.
Adieu l’ISF ! Bonjour l’IFI, mais pour beaucoup, Bonjour et au revoir !
Monsieur Dupont était assujetti à l’ISF avec un patrimoine composé de 1 500 000 € d’actifs financiers et 1 200 000 € d’immobilier. Patrimoine équilibré, bravo Mr Dupont, vous venez de gagner au « qui gagne gagne ! »
Les 1,5M€ sortent de la base taxable. Votre immobilier brut est en dessous du seuil de la base taxable, sans compter l’abattement de 30% sur la résidence principale ou les murs de votre fonds de commerce qui ne rentrent pas dans l’impôt sur la fortune immobilière. Elle n’est pas belle la vie, tout compte fait ?
Les règles de l’IFI :
Le contribuable reste imposable à partir de 1 300 000 euros au 1er janvier de l’année d’imposition, avec un barème qui commence à 800 000 € comme pour l’ISF.
| Supérieure à 800 000 € et inférieure ou égale à 1 300 000 € | 0,50% |
| Supérieure à 1 300 000 € et inférieure ou égale à 2 570 000 € | 0,70% |
| Supérieure à 2 570 000 € et inférieure ou égale à 5 000 000 € | 1% |
| Supérieure à 5 000 000 € et inférieure ou égale à 10 000 000 € | 1,25% |
| Supérieure à 10 000 000 € | 1,50% |
L’IFI conserve la décote applicable aux patrimoines compris entre 1,3 million d’euros et 1,4 million d’euros. Elle consiste à déduire du montant de l’impôt la somme égale à 17 500 € – 1,25 % de la valeur nette imposable du patrimoine.
On bénéficie toujours de la décote de 30% sur la résidence principale et à priori des 20% sur les biens loués.
L’imposition des résidents fiscaux en France porte sur une base mondiale, donc sur leurs biens immobiliers en France et à l’étranger (sauf pour le régime spécial des impatriés sur 5 ans). Quant aux non-résidents, ils sont imposés sur les biens immobiliers qu’ils possèdent en France.
Pour les démembrements de propriété conventionnels, pas de changement, c’est l’usufruitier qui est imposable sur la valeur du bien en pleine propriété. Néanmoins, dans le cas d’un démembrement issue de l’application de la loi (succession par exemple), l’usufruitier et le nu propriétaire sont tous deux assujettis à proportion de la valeur de leur part.
Les biens professionnels, des bois et forêts, ainsi que de parts de groupements forestiers ou fonciers sont toujours exonérés. On conserve d’ailleurs les mêmes règles de plafonnement.
Les biens immobiliers rentrant dans l’IFI ?
Exceptés ceux exonérés parmi la liste ci-dessus, tous les biens ou droits immobiliers rentrent dans l’assiette de l’IFI, y compris les biens détenus par des sociétés (SCI, SA, SARL, SCPI, SICAV…). Dans ce cas, l’imposition s’applique au contribuable à raison de ses parts pour la fraction de la valeur qui représente les immeubles visés.
Cette règle vaut pour toute société cotée ou non, française ou étrangère, possédant de l’immobilier en France et ce, quel que soit le nombre de structures interposées entre l’actif immobilier et le redevable de l’IFI.
Lorsque la société a une activité opérationnelle, les titres détenus par le redevable ne sont pas à déclarer s’ils représentent moins de 10% du capital de la société.
Dans un contrat d’assurance-vie, la part des unités de comptes investies en immobilier (SCPI et OPCI) entre dans la base taxable du souscripteur pour la fraction représentative des actifs immobiliers imposables. Idem pour les contrats de capitalisation.
Les exonérations
Comme nous l’avons vu plus haut, les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle sont toujours exonérés et dans les mêmes conditions qu’auparavant, pour rappel :
- Pour l’exploitant individuel ou l’associé d’une société de personnes soumise à l’impôt sur le revenu, cela concerne les biens immobiliers affectés à son activité principale.
- Pour les dirigeants de sociétés soumises à l’IS, on retrouve les conditions relatives à la nature de l’activité de la société, et aux fonctions de direction. Avec une participation au capital de la société supérieure ou égale à 25 % des droits de vote, ou une valeur brute de participation excédant 50 % de la valeur brute du patrimoine du redevable.
En outre, les immeubles loués meublés bénéficieront toujours de l’exonération d’IFI au titre des biens professionnels, à condition que les recettes annuelles de location dépassent 23 000 € et représentent plus de 50% des revenus professionnels du foyer fiscal.
Dettes déductibles de la base taxable :
- Dépenses d’acquisition, de réparation et d’entretien des biens imposables,
- Dépenses d’amélioration, (re)construction, agrandissement,
- Impositions dues à raison de ces biens (taxes foncières, taxes sur les locaux vacants, IFI).
Attention, les prêts in fine ne sont néanmoins déductibles que sur la base d’un calcul qui les apparenterait à un prêt amortissable en tenant compte de la durée restant à courir. Beaucoup moins intéressant par conséquent !
En ce qui concerne les dettes contractées auprès d’une société contrôlée ou par une société interposée auprès du redevable ou d’un membre du groupe familial, elles ne sont déductibles que si l’on démontre le caractère normal du prêt.
Enfin, lorsque le patrimoine brut taxable dépasse 5 millions d’euros et que les dettes sont supérieures à 60 % de ce montant, la fraction des dettes dépassant cette limite n’est déductible qu’à hauteur de 50% de son montant.
Comment optimiser son IFI en 2018 ?
Les actifs financiers sortant du champ de l’impôt patrimonial, adieu la réduction ISF-PME. Rassurez-vous, si vous avez investi avant le 31/12/2017, ce sera pris en compte sur l’ impôt sur la fortune immobilière dû au titre de 2018.
En dernier lieu, la réduction au titre des dons est également maintenue. Les redevables peuvent donc diminuer leur cotisation d’IFI de 75 % de leurs versements à des organismes sans but lucratif, dans la limite de 50 000 euros par an, ce qui est déjà une belle somme !
