La Société Civile Immobilière est un dispositif juridique permettant de palier aux inconvénients de la détention en indivision. Il s’agit d’une société réunissant au moins deux associés avec pour activité la gestion d’un ou plusieurs biens immobiliers.
Lors de la rédaction des statuts, les fondateurs devront choisir entre le régime d’imposition à l’IR ou à l’IS qui présente chacun des caractéristiques distinctes.
Le choix se fera en fonction de la situation et des objectifs patrimoniaux :
- Eviter les blocages de l’indivision
- Aménager son régime matrimonial
- Acheter avec son concubin
- Transmettre le patrimoine familial
- Optimiser l’imposition des revenus fonciers
- Réduire son ISF
La décision de créer une SCI doit donc être précéder d’un bilan des futurs associés, de leurs objectifs et de leurs contraintes. Cependant, pour éviter la requalification de l’opération en abus de droit, les raisons justifiant la création d’une SCI ne devront pas se limiter à des critères fiscaux.
L’usage d’une SCI est un outil dans la réalisation d’objectifs patrimoniaux tels que :
- L’organisation de la transmission
- L’optimisation fiscale des revenus fonciers
- La protection de ses biens privés vis-à-vis de son activité professionnelle
Elle comporte également d’autres avantages :
- La souplesse dans la gestion grâce à la nomination de gérants.
- L’optimisation fiscale des revenus fonciers
- Le choix dans le type d’imposition : IR ou IS
- La protection du conjoint en cas de décès
- L’organisation de la transmission à ses enfants
- La possibilité de démembrer les parts (en nue-propriété et usufruit)
Cependant, le recours à une SCI induit quelques contraintes :
- La nécessité de tenir une comptabilité
- La responsabilité indéfinie des associés face aux créanciers à hauteur de leurs parts
- L’impossibilité de recourir à des prêts conventionnés pour financer une acquisition (ex : PEL, PTZ, etc…)